济宁市公积金商转公政策解读

　　济宁市商业性住房贷款转个人住房公积金贷款管理办法（试行）

　　什么是商转公贷款？

　　商转公贷款是指正常缴存住房公积金的职工，将本人已办理且尚未结清的我市商业性住房贷款（以下简称商业贷款），经商业贷款银行同意后，转为个人住房公积金贷款。

　　办理商转公贷款业务是否需要征得商业住房贷款银行的同意？

　　需要。办理商转公贷款业务本质上是利用住房公积金贷款资金提前结清或者提前部分归还原商业贷款，这属于商业贷款借款合同的变更事项，借款合同受到法律保护，不可单方随意变更，需双方友好协商，征得商业银行的同意。

　　商转公贷款的最高额度、最长期限、利率如何确定？

　　商转公贷款的最高额度、最长期限、利率等按照商转公贷款申请之日现行的住房公积金贷款政策执行。现行住房公积金贷款利率：5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上二套个人住房公积金贷款利率分别为2.775%和3.325%。

　　商转公贷款额度如何核定？

　　商转公贷款额度按商业贷款剩余本金和现行贷款政策核定的商转公贷款可贷额度取最低值计算，贷款金额保留到千位。

　　商转公贷款业务为什么要求办理不动产权证书？为什么不能办理预抵押担保？

　　商转公贷款需办理现房抵押，因此应办理不动产权证书。商转公贷款如办理“房产预抵押+开发企业阶段性担保”，需要征得开发企业的同意，且开发企业必须已与中心开展业务合作并签订阶段性担保协议，涉及主体多，风险控制困难。

　　在济宁市行政区域外缴存住房公积金的职工在济宁市行政区域内购房办理的商业贷款能办理商转公贷款业务吗？

　　可以。在异地正常缴存且符合本市贷款申请条件的缴存职工，享受本地缴存职工同等贷款权益，可以申请办理商转公贷款业务。

　　夫妻一方单独办理的商业贷款，另一方符合公积金贷款条件能否作为商转公贷款业务的借款申请人？

　　不可以。商转公贷款的借款申请人应是原商业贷款的借款人或共同借款人，同时是原商业贷款所购住房的产权人。配偶如符合本市住房公积金贷款申请条件，可作为共同申请人合并计算贷款额度。

　　申请商转公贷款业务必须要个人先归还商业贷款并解除抵押吗？

　　不必须。我市商转公贷款业务同时开通了结清后贷、带押转贷、带押转组合三种办理模式，借款申请人具备商转公贷款资格并征得商业贷款银行同意的，可选择以上其中一种模式申请办理商转公贷款。如选择“带押转贷”或“带押转组合”办理模式，商业贷款银行应为中心贷款业务合作行，且与办理商转公贷款业务的经办银行一致。商转公贷款资金发放前办理住房公积金贷款房产抵押，商业贷款结清后注销原贷款抵押，住房公积金贷款抵押上升为第一抵押权人，保证住房公积金贷款资金和房产抵押安全。

　　商转公贷款业务的三种办理模式有什么区别？

　　（1）结清后贷模式：是指借款申请人利用自筹资金结清商业贷款剩余本息并解除抵押后再发放商转公贷款的模式。为规避职工利用自筹资金结清商业贷款后无法申请商转公贷款的情形，务必先经中心审批通过无误后再做结清，并于结清后1个月内携带商业贷款结清证明及解押证明申请发放商转公贷款。结清后贷模式不要求商业贷款银行是中心的贷款业务合作行，职工可选择一家中心贷款业务合作行申请办理商转公贷款业务。

　　（2）带押转贷模式：是指借款申请人利用商转公贷款资金和自筹的商业贷款剩余本息与商转公贷款额度的差额部分一并结清商业贷款剩余本息的模式。商转公贷款资金发放至商业贷款银行还贷过渡账户，商业贷款银行原则上须在划拨到还贷过渡账户的当日，使用商转公贷款资金和借款人自有资金提前结清借款人商业贷款本息，并在5个工作日内办结商业贷款抵押权注销手续；商业贷款银行应为中心贷款业务合作行且与办理商转公贷款业务的银行一致。

　　（3）带押转组合模式：是指借款申请人将商业贷款的一部分转为住房公积金贷款，形成“组合贷款”的模式。商转公贷款资金发放至商业贷款银行还贷过渡户，商业贷款银行原则上须在划拨到还贷过渡账户的当日，使用商转公贷款资金提前部分偿还借款人住房贷款本息；商业贷款银行应为中心贷款业务合作行且与办理商转公贷款业务的银行一致。

　　组合贷款中的商业贷款部分可以转为住房公积金贷款吗？

　　不可以。（1）按照《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管〔2005〕5号）第十三条：“职工没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。”（2）根据调研，目前省内已开展商转公贷款业务的地市均不支持组合贷款中商业贷款部分转住房公积金贷款，中心借鉴行业内普遍做法，目前不支持组合贷款转住房公积金贷款。

　　办理商转公的流程是什么？

　　为减少等待时间，提高服务效率，职工可通过爱山东APP或12329服务热线预约办理，如预约不上，也可赴中心贷款业务合作行或中心业务大厅自行办理。

　　办理商转公贷款业务，还能办理偿还该笔商业贷款提取业务吗？

办理商转公贷款业务前，可根据现行提取政策办理偿还商业贷款提取业务，但应注意，商转公贷款额度与住房公积金账户余额挂钩，应根据计划申请商转公贷款金额预留一定账户余额。办理商转公贷款业务后，可与公积金中心签订《济宁市住房公积金委托按月冲还贷协议书》，在协议有效期内，委托公积金中心按月提取住房公积金账户余额，直接冲还其住房公积金贷款月应还款本息（简称“委托按月冲还贷”）。